潮新闻 记者 方臻子

正当房地市场“金三银四”热潮重现，复苏迹象明显时，资本市场里上周却炸响了一道惊雷：

(资料图)

香港联交所上市的新力控股被强制退市，成为暴雷房企退市第一股。

这也为大家敲响了警钟：市场回暖并不意味着出险房企已经脱困，中国房地产行业重回正轨道阻且长。

那么，问题来了：出险房企中，谁会步上新力的后尘，又有谁能抓住市场和政策的机遇成功“上岸”？

昔日“黑马”黯然离场

对于新力这家房企，杭州读者或许比较陌生。

新力进入杭州的时间较晚。2020年，新力以14.5亿元拍得了位于余杭区瓶窑的两宗宅地，项目命名为“新力·启云府”。这是新力首次、也是唯一一次进入杭州。

但是，在中国房地产界，新力曾是一匹狂飙的“黑马”。

2010年，33岁的张园林在南昌创立了江西新力置地。2016年，上一轮房地产牛市启动，新力也开始了爆发性增长，从2015年的45亿元增长近三倍至161.3亿元。随后，新力走出江西，2017年将总部迁至上海，开启了全国性扩张之路。

2019年11月15日，新力登陆港交所。2020年是它的高光时刻，合约销售额1137.3亿元，跻身千亿俱乐部，排在行业第35位，成为“江西地产一哥”。40出头的张园林，由此跻身福布斯全球富豪榜。

然而，新力大举扩张的背后，是其疯狂的举债。这是一家典型的“高杠杆、高周转、高负债”三高房企，于是，在之后的政策调整中，新力的资金链开始吃紧。

2021年7月，网上突然传出一封“新力地产老板求救信”。至此，张园林与境外投资者的矛盾公开白热化。

新力控股也从此“摆烂”，裁员降薪、楼盘停工、年报停发。伴随而来的是新力的股价闪崩，2021年9月20日，新力股价断崖式下跌87%，市值蒸发120亿港元，宣布停牌。

根据2021年9月新力最后一次披露的财报，公司总负债为918亿，总负债率近82%，其中流动负债754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。

今年4月6日，香港联交所发布公告称，自2023年4月13日上午9时起，新力控股上市地位将根据《上市规则》第6.01A（1）条予以取消。

从2019年11月15日正式登陆港交所，到2023年4月13日或被强制退市，新力控股结束40个月的港股旅程，也成为本轮暴雷房企退市第一股。

一名券商分析师表示，退市之后，对新力控股债务处置、融资渠道及保交楼各方面都会产生很大冲击。

如今，曾经狂飙的“黑马”留下了一地鸡毛。杭州项目新力·启云府，还有8幢楼未销售，原定的交房时间是2022年12月31日，但直到现在项目还未交付。不过，住建部门也表示，项目在政府监管下，没有停工，能够“保交楼”。

除新力外，多只地产股也已经站在了退市的悬崖边。

4月6日，“四川地产一哥”蓝光发展发布“公司可能触发交易类强制退市的第一次终止上市风险提示”公告。当天，蓝光发展收盘价为0.95元/股，首次低于1元。

根据上市规则，股票连续20个交易日的收盘价均低于人民币1元，就可能被上交所终止上市交易。

据不完全统计，目前还处于停牌状态且遭到摘牌预警的上市房企不下十家。其中，中国恒大、世茂集团、中国中奥、花样年、阳光100、当代置业、南海控股、天山发展的摘牌预警时间在今年9月，景瑞控股、伟业控股、中国上城的摘牌预警时间则在11月-12月。

同时，因未按期披露2022年年报，佳源国际、上置集团、汇景控股、上坤地产、旭辉控股、新明中国、祥生控股、大发地产、力高集团等房企也处于停牌中。

这意味着，新力的退市，或许只是地产股退市潮的开端。

融创复牌逆风翻盘

不过，乘着楼市复苏的春风，行业中也有好消息传来。

就在新力退市的同一天，融创正式恢复交易。4月13日上午9时30分，融创中国在港交所主板复牌。虽然首日股价跌幅超过55%，但真正重要的是，复盘是这个头部民营房企恢复正常经营的标志。

中指研究院企业研究总监刘水表示，融创成功复牌具有示范及带动效应，能增强其他债务违约企业摆脱困境的信心，提振行业发展信心。

今年以来，融创重回人们视野。3月底，在众多在出险房企中，融创率先发布2022年中报、财报。

即使在最困难的时候，融创2022年全年仍实现合同销售额1693.3亿元，位列克而瑞2022年销售榜单第11位；实现营业收入约967.5亿元；截至2022年末现金余额约375.4亿元；降负债也初显成效，负债总额同比下降约481亿元。

更受市场关注的是，在连续两年的充分计提减值下，融创净资产仍有约864亿元，超乎预期，也反映出融创的资产底子是比较厚实的。

一名市场人士解释，资产价值现在是决定房企命运的关键，也是债务谈判的基础。

3月28日，融创中国发布公告，针对90.48亿美元的境外债务重组，已与境外债权人小组订立重组支持协议。

融创中国董事会主席孙宏斌在境外债务重组说明会表示：“对于公司整体问题的逐步解决和业务逐步恢复正常非常有信心。公司上下正在团结一心努力应对当下的情况，千方百计致力于让公司走出困境。”

会上，孙宏斌也做了深刻反思。他说：“公司出现流动性困难，主要是因为追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，在管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。”

从2022年4月1日停牌到一年后实现复牌，融创面前的路，终于走宽了。

除融创外，近期不少出险房企，正加速债务重组的步伐，期待抓住政策和市场回暖的机遇，打赢翻身仗：

3月10日，旭辉控股披露了境外流动资金状况的全面解决方案最新情况。

3月14日，正荣地产披露了境外整体债务管理方案的最新情况。

3月22日，最受市场关注的中国恒大公告称，与境外债权人小组已签署重组方案的主要条款：恒大将发行新的债券对原债券进行置换，新债券年限4至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。

还将面临严峻考验

同一天里，新力退市与融创复牌，二者给我们的信息其实并不矛盾

第一，在经历了一次刻骨铭心的市场洗礼后，房地产行业的逻辑变了，现在正是从规模扩张转向高质量发展的关键时刻。

新力的退市，标志着靠规模扩张的三高模式已“此路不通”。而融创能够成功复牌，“底气”还是在此前积累的产品口碑和手中握有的一二线城市大量的土地。

截至2022年年末，融创权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿元。融创方面表示，高质量土储将有力支持公司后续经营安排，为偿还展期债务提供稳定现金流。

第二，楼市正在回暖，但压力依然巨大。

目前，各地还在继续放松楼市政策，为“金三银四”添柴加火。

上周，杭州钱塘区将最后两个街道：下沙街道和和庄街道，也纳入到放宽限购区域的范围中。以后在钱塘区全区买房都只需要落户或者缴纳一个月社保，几乎是“零门槛”了。此外，杭州还继续放宽了落户的条件，虽然政策本意不是要为楼市托底，但吸引来的人口势必会成为杭州楼市的购买力。

但房地产市场能否顺利实现复苏，还是个未知数。最近，不少业内人士已经感受到，在经历了2月和3月的明显复苏后，进入4月，回暖出现后劲不足的苗头，尤其是二手房的带看量下降明显。

虽然现在下结论为时过早，但从4月11日国家统计局公布的3月的CPI和PPI数据看，通缩的迹象进一步显现。也就是说，经济偏冷，大家手里缺钱，也不愿意花钱。

在这样的大背景下，出险房企能否成功“上岸”，还需经历未来更为严峻的考验。